Altbausanierung Kosten 2026: Was wirklich auf dich zukommt

Altbausanierung klingt nach Charme. Bis du die ersten Angebote bekommst und merkst, dass Fenster, Heizung, Dach, Dämmung und Elektrik nicht in zehn Jahren, sondern jetzt anstehen. Wer 2026 einen Altbau saniert, sollte mit 1.200 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, in Einzelfällen auch deutlich mehr. Hier bekommst du die ehrliche Kostenrechnung Block für Block.

Eine Komplettsanierung eines 130-Quadratmeter-Altbaus aus den 1970er-Jahren kostet 2026 typischerweise 200.000 bis 320.000 Euro, plus Außenanlagen und Reserven. Das ist viel Geld, aber meist deutlich günstiger als ein Neubau auf gleichem Niveau, und steuerlich oft besser absetzbar.

Die fünf großen Kostenblöcke der Altbausanierung

Anders als beim Neubau sind die Kosten im Altbau extrem abhängig vom Baujahr und Zustand. Ein 1960er-Bungalow hat andere Schwachstellen als ein Gründerzeitler von 1900. Generell zerlegst du das Budget in fünf Blöcke, die du jeden einzeln prüfen musst.

1. Dach und Dachstuhl

Der Klassiker bei Altbauten ab Baujahr 1980 und älter. Wer hier nicht in den letzten 20 Jahren saniert hat, ist meist überfällig. Die Spanne hängt von Dachform, Eindeckung und energetischer Verbesserung ab.

• Neue Eindeckung Tonziegel oder Betondachstein: 90 bis 140 Euro pro m² Dachfläche
• Komplette Aufdachdämmung (24 cm WLG 035): 180 bis 260 Euro pro m²
• Zwischensparrendämmung mit innenseitiger Verkleidung: 90 bis 140 Euro pro m²
• Neuer Dachstuhl bei statischen Mängeln: 12.000 bis 30.000 Euro
• Sanierung Schornstein, Dachfenster, Rinnen: 4.500 bis 10.000 Euro

Bei einem typischen Satteldach mit 180 Quadratmetern Dachfläche kommst du auf 35.000 bis 50.000 Euro Gesamtinvestition, wenn du gleich richtig dämmst – siehe auch Dämmung. Das ist viel, aber bedenke: Die KfW fördert die energetische Dachsanierung über den iSFP-Bonus mit 20 Prozent, das sind 7.000 bis 10.000 Euro zurück.

2. Fenster und Außentüren

Alte Fenster sind oft der größte Energieverlust am Haus. Der U-Wert eines Fensters aus den 1970er-Jahren liegt bei 2,8 bis 3,5 W/m²K, ein modernes Dreifachverglasungs-Fenster bei 0,8 bis 1,1 (siehe U-Wert). Der Austausch reduziert deine Heizkosten um typischerweise 15 bis 25 Prozent.

Preise 2026 inkl. Montage:

• Standard Kunststofffenster Dreifachverglasung: 800 bis 1.400 Euro pro Stück (Standardmaß bis 130×140 cm)
• Holzfenster Dreifachverglasung: 1.300 bis 2.200 Euro pro Stück
• Aluminiumfenster: 1.500 bis 2.800 Euro pro Stück
• Hebeschiebetür groß (Terrasse): 4.500 bis 9.500 Euro pro Element
• Haustür gedämmt: 2.500 bis 5.500 Euro

Bei 15 Fenstern und einer Haustür kommst du also auf 18.000 bis 35.000 Euro. Wichtig: Lass den Einbau immer nach RAL-Montage durchführen. Das kostet 80 bis 120 Euro pro Fenster extra, ist aber Bedingung für die KfW-Förderung und verhindert Bauschäden durch falsches Abdichten.

3. Heizung und Warmwasser

Seit dem GEG 2024 ist die Heizungsumstellung im Altbau die größte Einzelinvestition. Du hast 2026 grundsätzlich drei Wege, die alle ihre Berechtigung haben – siehe auch GEG.

Optionen mit Kosten und Eignung im Altbau:

Hinzu kommen oft 3.000 bis 8.000 Euro für die Anpassung der Heizflächen (größere Heizkörper, Fußbodenheizung in Teilbereichen). Und vergiss den hydraulischen Abgleich nicht – Pflicht seit GEG und für die Förderung. Der kostet 1.200 bis 2.500 Euro, spart aber 10 bis 15 Prozent Heizkosten.

4. Dämmung und Fassade

Die heikelste Maßnahme im Altbau. Eine Fassadendämmung kann sich rechnen, kann aber auch zur Bauschadens-Falle werden, wenn die Bauphysik nicht stimmt – siehe Bauphysik.

• WDVS mit 16 cm EPS oder Mineralwolle: 130 bis 200 Euro pro m² Fassade
• Innendämmung (Mineralschaum oder Kalziumsilikat): 90 bis 160 Euro pro m²
• Kerndämmung im zweischaligen Mauerwerk: 25 bis 50 Euro pro m²
• Vorhangfassade mit Mineralwolle und Faserzementverkleidung: 280 bis 420 Euro pro m²
• Kellerdeckendämmung: 50 bis 90 Euro pro m²
• Geschossdeckendämmung (unter ungedämmtem Dach): 35 bis 65 Euro pro m²

Bei 220 Quadratmeter Fassadenfläche reden wir also über 30.000 bis 45.000 Euro WDVS-Investition. Wichtig: Eine Fassadendämmung lohnt sich energetisch nur dann, wenn die Fenster bereits modernisiert sind, sonst rutscht das Kondenswasser an die schlechter gedämmten Stellen. Auch der Denkmalschutz kann WDVS verbieten – dann kommst du um Innendämmung nicht herum.

5. Elektrik, Sanitär, Innenausbau

Der gerne unterschätzte Block. Bei Altbauten vor 1985 ist die Elektroinstallation meistens nicht mehr Norm-konform, was spätestens beim Verkauf zum Problem wird. Bei Sanitär gilt: Wer Wände aufstemmt, sollte gleich neu verrohren.

• Neue Elektroinstallation komplett (130 m² EFH): 18.000 bis 32.000 Euro
• Neue Wasser- und Abwasserleitungen Sanitär: 14.000 bis 26.000 Euro
• Komplettsanierung Bad (10 m²): 14.000 bis 28.000 Euro
• Komplettsanierung Gäste-WC (3 m²): 4.500 bis 9.000 Euro
• Bodenbeläge (Parkett, Vinyl, Fliesen) gesamt: 15.000 bis 35.000 Euro
• Wände verputzen, malen, tapezieren: 8.000 bis 18.000 Euro
• Innentüren komplett (10 Stück): 4.500 bis 11.000 Euro

Das ist ein dicker Block, den viele Bauherren beim ersten Kassensturz vergessen, weil sie nur an Dach und Heizung denken.

Regionale Kostenunterschiede und Anbieter-Strategie

Die Sanierungspreise weichen regional stark voneinander ab. In Bayern und Baden-Württemberg zahlst du für dieselbe Leistung 2026 etwa 15 bis 25 Prozent mehr als in Sachsen-Anhalt oder Mecklenburg-Vorpommern. In Stadtgebieten wie München, Hamburg oder Frankfurt rufen viele Handwerker derzeit Aufschläge von 10 bis 20 Prozent gegenüber dem Umland auf, weil die Auftragslage knapp ist.

Praxis-Tipp: Hole mindestens drei Angebote pro Gewerk ein, eines davon aus dem Umland. Wer flexibel ist beim Sanierungszeitpunkt (Winter, Januar bis März) bekommt oft 8 bis 15 Prozent günstigere Preise, weil viele Handwerker in der Nebensaison Aufträge brauchen.

Förderung 2026: Bis zu 70 Prozent für die Heizung, plus 5 Prozent iSFP-Bonus

Der Förderdschungel hat sich 2024 deutlich verbessert, ist aber komplex geblieben – siehe BEG und KfW. Wer richtig plant, holt sich bei einer Komplettsanierung 50.000 bis 90.000 Euro Förderung ab.

KfW 458: Heizungstausch

Grundförderung 30 Prozent, Klimageschwindigkeitsbonus 20 Prozent (gilt aktuell bis Ende 2028), Einkommensbonus 30 Prozent bei Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro pro Jahr, Effizienzbonus 5 Prozent bei natürlichem Kältemittel. Maximalbeitrag 70 Prozent, Förderbasis bis 30.000 Euro – das sind also bis zu 21.000 Euro Zuschuss für die neue Heizung. Bedingungen können sich ändern, vor jedem Schritt aktuelle KfW-Konditionen prüfen.

BEG EM: Einzelmaßnahmen für Dach, Fenster, Dämmung

15 Prozent Grundförderung für energetische Einzelmaßnahmen, plus 5 Prozent iSFP-Bonus (wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt). Förderbasis bis 60.000 Euro pro Jahr und Wohneinheit, also bis zu 12.000 Euro Zuschuss jährlich. Wer über mehrere Jahre saniert und das splittet, holt sich entsprechend mehr ab.

Steuerliche Abschreibung nach § 35c EStG

Die Alternative für alle, die nicht KfW nehmen wollen oder können: 20 Prozent der Kosten über drei Jahre direkt von der Steuerschuld abziehen. Maximal 40.000 Euro pro Objekt. Achtung: Nicht kombinierbar mit BEG-Förderung, du musst dich für einen Weg entscheiden. Bei höheren Einkommen ist der Steuerweg oft die bessere Wahl.

Versteckte Kostenfallen im Altbau: Was niemand vorher sagt

Die offenen Kosten kannst du mit drei Angeboten gut eingrenzen. Die wahren Budgetkiller sind die Befunde, die erst beim Aufstemmen sichtbar werden. Wer 2026 einen Altbau saniert, sollte diese fünf Risiken vor Vertragsschluss bedacht haben.

Asbest in Putz, Bodenkleber und Fassadenplatten

Asbest wurde in Deutschland erst 1993 verboten. Wenn dein Altbau zwischen 1960 und 1993 errichtet wurde, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass irgendwo Asbest verbaut ist. Klassische Quellen: Asbestzementplatten an der Fassade (Eternit), Floor-Flex-Bodenplatten im Keller, Spritzasbest in Treppenhäusern, Asbest-haltige Putze. Eine fachgerechte Sanierung kostet 80 bis 220 Euro pro Quadratmeter, je nach Belastungsklasse. Plane vor jeder Sanierung eine Schadstoffanalyse für rund 600 bis 1.200 Euro ein.

Schimmel hinter Möbeln und in Außenecken

Vor allem in den 1970er- und 1980er-Bauten mit nachträglich gedämmten Fenstern aber unsanierter Fassade typisch. Wenn Schimmel länger als ein Jahr besteht und Mauerwerk durchdrungen hat, kostet die Sanierung 3.500 bis 12.000 Euro pro betroffenem Raum, plus Folgekosten für Belege und Tapeten. Wer hier den Schimmel oberflächlich überstreicht, hat in 18 Monaten dasselbe Problem zurück.

Statik und Holzfäule im Dachstuhl

Erst beim Eindeckungs-Abbau erkennst du oft, wie weit der Hausbock oder die Dachfäule schon fortgeschritten ist. Ein kompletter Dachstuhl-Tausch kostet 30.000 bis 60.000 Euro, partielle Austauschungen 8.000 bis 18.000 Euro. Plane mindestens 8.000 Euro Reserve allein für statische Überraschungen am Dach.

Versorgungsleitungen aus Blei oder Eternit

In Bauten vor 1973 sind Bleiwasserleitungen noch verbaut. Die müssen seit der Trinkwasserverordnung 2013 ausgetauscht werden, sonst riskierst du Vermieter-Pflichten oder Verkauf-Hürden. Neue Versorgungsstränge im Vollausbau kosten 14.000 bis 26.000 Euro. Eternit-Abwasserrohre im Erdreich brechen gerne, ein Austausch im Garten kostet 4.500 bis 12.000 Euro.

Bauschadens-Falle Feuchter Keller

Drückendes Grundwasser, fehlende Horizontalsperre, undichte Bodenplatte. Die nachträgliche Kellerabdichtung von außen (Bauwerksabdichtung schwarze Wanne) kostet 800 bis 1.600 Euro pro Meter Wandlänge. Bei einem 12×10-Meter-Haus reden wir also über 35.000 bis 70.000 Euro nur für die Kellerabdichtung. Innenabdichtung (z.B. Mineraldichtschlämme) ist mit 250 bis 450 Euro pro m² Wand günstiger, hilft aber bei drückendem Wasser nur bedingt.

Bauablauf: Sanieren mit oder ohne Auszug?

Eine der wichtigsten Frühentscheidungen. Sie hat finanzielle und nervliche Folgen, die viele Bauherren unterschätzen.

Sanierung im bewohnten Zustand

Funktioniert nur bei sequenzieller Sanierung über mehrere Jahre. Vorteil: Du sparst Miete (im Schnitt 12.000 bis 18.000 Euro pro Jahr) und Umzugskosten (4.000 bis 8.000 Euro hin und zurück). Nachteil: Du wohnst mit Staub, ohne Heizung in der Übergangszeit, mit eingeschränkter Wasserversorgung. Realistisch nur, wenn du in einem Teil des Hauses Rückzugsraum hast und maximal ein oder zwei Räume gleichzeitig saniert werden.

Sanierung im leerstehenden Zustand

Schneller, sauberer, koordinationsärmer. Mehrere Gewerke können parallel arbeiten, die Bauzeit verkürzt sich um 25 bis 40 Prozent. Aber: Du brauchst eine Übergangswohnung, was bei Sanierungsdauer 12 bis 18 Monate teuer wird. Rechne mit 14.400 bis 32.400 Euro Mehrkosten für Miete plus Möbeleinlagerung.

Praxis-Empfehlung

Bei Komplettsanierung mit Heizungs- und Sanitärsträngen lieber ausziehen. Beim reinen Innenausbau und einer Heizungserneuerung kannst du oft im Haus bleiben, wenn du flexible Arbeitszeiten hast und einen Sommer überbrücken kannst. Klär das mit dem Sanierungsbetrieb im Vorfeld, manche Firmen bieten gar nur den ausgezogenen Modus an.

Praxisbeispiel: 1970er-EFH wird in 18 Monaten saniert

Konkretes Beispiel aus 2026, anonymisiert aus einem realen Sanierungsmandat in Niedersachsen:

• Objekt: Einfamilienhaus, Baujahr 1972, 130 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück
• Zustand vor Sanierung: Ölheizung von 2002, einfachverglaste Holzfenster, ungedämmtes Dach, originalverputzte Fassade ohne Dämmung
• Ziel: Effizienzhaus 85 nach Sanierung

Maßnahmen und Kosten:

• Dach neu mit Aufdachdämmung und Tonziegeln: 47.000 Euro
• Wärmepumpe Luft-Wasser mit Heizkörpertausch und hydraulischem Abgleich: 36.000 Euro
• 15 Fenster Kunststoff Dreifachverglasung + Haustür: 23.500 Euro
• Fassadendämmung WDVS 16 cm: 38.000 Euro
• Neue Elektrik komplett: 24.000 Euro
• Neue Sanitärleitungen, ein Bad komplett, Gäste-WC: 28.500 Euro
• Bodenbeläge, Wände, Innentüren: 31.000 Euro
• Energieberater, Statik, Bauleitung: 9.500 Euro

Summe: 237.500 Euro. Nach Abzug der KfW-Förderung (Heizung 14.400 Euro, Einzelmaßnahmen 18.000 Euro) bleiben effektiv 205.100 Euro Eigenleistung. Plus rund 25.000 Euro für unvorhergesehene Mehrkosten (Holzbalken im Dachstuhl waren teilweise faul, Fassade hatte Risse, neuer Schornsteinkopf). Endabrechnung: 230.000 Euro netto in 18 Monaten Bauzeit.

Häufige Fehler bei der Altbausanierung

Aus der Praxis kenne ich diese fünf Klassiker, die regelmäßig fünfstellige Mehrkosten produzieren.

Fehler 1: Ohne Energieberater starten

Wer ohne iSFP saniert, verschenkt 5 Prozent Bonus auf jede einzelne Maßnahme, das sind bei 100.000 Euro investiertem Kapital schon 5.000 Euro. Der Energieberater kostet 1.800 bis 3.500 Euro, davon übernimmt die KfW 50 Prozent. Bilanz: Du zahlst maximal 1.750 Euro selbst und holst 5.000 Euro plus zurück.

Fehler 2: Heizung vor Dämmung tauschen

Eine Wärmepumpe in einem ungedämmten Altbau arbeitet ineffizient (JAZ unter 3,0) und verbraucht 30 bis 50 Prozent mehr Strom als nach Dämmsanierung. Wer kann, dämmt erst Dach und Fenster, dann Wärmepumpe – oder plant die WP gleich für die Endausbaustufe und überbrückt mit einer Hybrid-Lösung.

Fehler 3: Bauschäden ignorieren

Feuchte Keller, Risse in der Fassade, durchhängende Decken sind keine Schönheitsfehler. Wer eine WDVS auf eine rissige Fassade klebt, hat in fünf Jahren Algen und Putzabplatzungen. Erst Schäden beheben, dann dämmen. Plane dafür 5 bis 10 Prozent zusätzliche Reserve ein.

Fehler 4: Eigenleistung überschätzen

Wandstreichen, Tapeten, Bodenbelag verlegen – realistisch. Sanitär, Elektrik, Heizung, Statik, Dach – das geht aus zwei Gründen schief. Erstens, weil du wahrscheinlich keine Zulassung hast und die Versicherung im Schadensfall nicht zahlt. Zweitens, weil die Gewerke fachlich verflochten sind und einer den anderen aufhalten kann.

Fehler 5: Nur ein Angebot einholen

Bei mehreren Gewerken können 25.000 Euro Unterschied auf den gleichen Leistungsumfang zustande kommen. Drei Angebote sind Pflicht, vier sind besser. Achte dabei auf vergleichbare Leistungsbeschreibungen – ein „Komplettpreis“ ohne Detailaufstellung ist wertlos.

Fazit: So planst du deine Altbausanierung 2026 realistisch

Eine Altbausanierung lohnt sich in den meisten Fällen finanziell und energetisch, ist aber kein Spaziergang. Plane realistisch mit 1.500 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für eine vollwertige Modernisierung, plus 15 bis 20 Prozent Reserve.

Halte dich an drei Prinzipien. Erstens: Starte mit einem iSFP vom Energieberater, das sichert dir die maximale Förderung. Zweitens: Saniere in der richtigen Reihenfolge (Dach und Fenster vor Heizung, Dämmung erst nach Beseitigung von Bauschäden). Drittens: Plane ein realistisches Budget inkl. Reserve, und gib die Reserve nicht für Bemusterungsgrüße aus.

Und wenn dich die Komplexität erschlägt: Hol dir einen unabhängigen Bauberater dazu. Das kostet 80 bis 150 Euro pro Stunde, spart dir aber im Zweifel mehrere zehntausend Euro Lehrgeld.

Häufige Fragen zu Altbausanierungs-Kosten 2026

Lohnt sich eine Altbausanierung gegenüber Abriss und Neubau?

In den meisten Fällen ja, wenn die Bausubstanz tragend gesund ist und kein Komplettrückbau nötig wäre. Eine Vollsanierung kostet typischerweise 60 bis 75 Prozent eines vergleichbaren Neubaus, und das Grundstück mit Genehmigung steht bereits. Erst bei sehr schlechter Bausubstanz (Schimmel im Mauerwerk, Statikprobleme, Asbest) kann ein Neubau die wirtschaftlichere Lösung sein. Ein unabhängiger Baugutachter kostet rund 1.500 bis 3.000 Euro und gibt dir Klarheit.

Welche Reihenfolge ist bei der Altbausanierung sinnvoll?

Erst Bausubstanz prüfen und ggf. instandsetzen (Dach, Statik, Feuchtigkeit). Dann Hülle dämmen (Dach, Fassade, Fenster). Erst danach Heizung tauschen, weil die Auslegung von der gedämmten Hülle abhängt. Innenausbau (Bäder, Böden, Elektrik) parallel oder am Ende.

Wie hoch ist die KfW-Förderung für Altbau 2026?

Heizungstausch: 30 bis 70 Prozent über KfW 458, Förderbasis 30.000 Euro. Energetische Einzelmaßnahmen (Dach, Fenster, Dämmung): 15 Prozent Grundförderung plus 5 Prozent iSFP-Bonus über BEG EM, Förderbasis bis 60.000 Euro pro Jahr und Wohneinheit. Effizienzhaus-Sanierung: zinsverbilligter KfW-Kredit (Programm 261) bis 150.000 Euro plus Tilgungszuschuss. Bedingungen ändern sich, vor Vertragsschluss aktuelle KfW-Konditionen prüfen.

Wie viel kostet eine energetische Sanierung pro Quadratmeter?

Für eine vollwertige energetische Sanierung (KfW-85 oder besser) liegst du 2026 bei 1.500 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine reine Teilsanierung (z.B. nur Heizung plus Fenster) kommst du mit 800 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter aus.

Welche Reserve sollte ich bei Altbausanierung einplanen?

Mindestens 15 Prozent der Bausumme, im Altbau realistisch 18 bis 22 Prozent. Anders als beim Neubau finden sich beim Aufstemmen, Abreißen oder Dämmen oft unvorhergesehene Schäden (faule Balken, alte Asbestplatten, korrodierte Leitungen, schadhafte Mauerfeuchtigkeit). Diese Mehrkosten lassen sich vorher nicht zuverlässig kalkulieren.

Was ist ein iSFP und brauche ich den wirklich?

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) wird von einem zertifizierten Energieberater erstellt und ist seit 2020 förderfähig. Vorteil: Du bekommst auf jede umgesetzte Einzelmaßnahme zusätzlich 5 Prozent Bonus. Bei 100.000 Euro Sanierungssumme sind das 5.000 Euro extra. Der iSFP selbst kostet 1.800 bis 3.500 Euro, die Hälfte übernimmt die BAFA. Lohnt sich also fast immer.